Blog

Egy házaspár 2021-ben gyermeküknek ajándékozza azt a lakást, ami már több, mint öt éve a tulajdonukban ált. Az ajándékozási szerződésben 30.000.000 forintot határoznak meg. A gyermek 2022 januárjában 28.000.000 forintért értékesíti az ingatlant, a bevételből telket vásárol, amin családjával építkezni szeretne.

Nézzük az adólevezetést:

Bevétel: 28.000.000 Ft
Megszerzésre fordított összeg: 21.000.000 Ft (28.000.000*75%)
Számított összeg: 7.000.000 Ft (28.000.000-21.000.000)
Jövedelemrész: 100% (szerzést követő 1 év)
Jövedelem: 7.000.000 Ft (7.000.000*100%)
Adó: 1.050.000 Ft (7.000.000*15%)

Magyarázat:

  • bevételnek az értékesítés összegét kell tekinteni,
  • figyelemmel arra, hogy az ingatlanszerzés ajándékozással történt, és az egyenesági rokonság miatt nem keletkezett illetékkiszabás, a megszerzésre fordított összeg a bevétel 75% lesz,
  • fontos megjegyezni, hogy ilyen esetekben más, a bevétellel szemben felmerült költséget nem lehet elszámolni,
  • a telekvásárlás ténye nincs ráhatással az adófizetési kötelezettségre,

Sajnos a megajándékozott gyermeknek 1.050.000 forint összegű személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezett. 

Mit lehetett volna másként csinálni?

  • Ha a szülők értékesítették volna az ingatlant, akkor nekik már nem keletkezik adófizetési kötelezettségük, hiszen a lakás tulajdonjoga több, mint 5 éve az övék volt.
  • A szülők az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet egyösszegben, ajándékként átadhatták volna a gyermeküknek.
  • Tekintettel arra, hogy egyenesági ajándékozásról beszélünk, az átadott pénzösszeg után sem adó-, sem pedig illetékfizetési kötelezettség nem keletkezik.
  • Ezzel a megoldással megspórolható lett volna 1.050.000 Ft.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.

Egy korábbi blogbejegyzésben foglalkoztunk azzal, hogy az Szja tv. 3. § 32. pontja szerinti értéknövelő beruházás mit jelent. A mostani cikkben arra nézünk egy példát, hogyan kell elszámolni, több szerzési időpont esetén a felmerült, korszerűsítéssel és állagmegóvással kapcsolatos, számlával igazolt költségeket.

Nézzük a példát:

Egy magánszemély 2021-ben értékesítette a 100%-ban saját tulajdonát képező lakóingatlanát 50 millió forintért. Az ingatlant korábban, 2 külön időpontban szerezte meg. Először 2017-ben megvásárolta meg az 50%-os tulajdonrészt 15 millió forintért, majd 2019-ben a másik 50%-ot is, amiért 20 millió forintot fizetett. Az ingatlanon 2018-ban végrehajtott egy korszerűsítést (nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés és tetőjavítás) ezt számlával igazoltan, 5 millió forint értékben. Valamint 2021-ben 3 millió forintért állagmegóvás is történt (festés, burkolás).

Felmerül a kérdés, hogy az elszámolható költségeket milyen összegben és melyik szerzési időponthoz kell hozzárendelni?

Az Szja tv. 3. § 32. pontja alapján értéknövelő beruházásnak minősül az ingó, ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely

a) az ingó dolog átruházása esetén annak eredeti használhatóságát növeli, javítja és/vagy az átruházást megelőző 12 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az eredeti használhatóságának megőrzése, helyreállítása céljából történt;

b) ingatlan átruházása esetében az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

Ingatlan esetében tehát értéknövelő beruházásnak lehet tekinteni

- azt a ráfordítást, mely az ingatlan szokásos piaci értékét növeli (időkorlát nélkül figyelembe vehető), valamint
- az ingatlan állagmegóvása céljából történt kiadást, mely az átruházást megelőző 24 hónapon belül történt, ha az meghaladja a szerződés szerinti bevétel 5 százalékát.

Ez utóbbi esetben a 24 hónapot az átruházás napjától kell számítani.

Az ingatlan átruházás időpontja az a nap amikor az új tulajdonos azt megszerzi, ez pedig a Szja tv. 60. § (1) bekezdése értelmében az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

Adó levezetés:

I. szerzési időpont (2017):

Bevétel: 25.000.000 Ft (50.000.000 Ft/2)
Megszerzésre fordított összeg: 15.000.000 Ft
Korszerűsítés: 5.000.000 Ft (2018-as költségelem)
Állagmegóvás: 1.500.000 Ft (2021-es költség fele)
Számított összeg: 3.500.000 Ft
Jövedelemrész: 30%
Jövedelem: 1.050.000 Ft
Adó: 157.500 Ft

II. szerzési időpont (2019):

Bevétel: 25.000.000 Ft (50.000.000 Ft/2)
Megszerzésre fordított összeg: 20.000.000 Ft
Állagmagóvás: 1.500.000 Ft (2021-es költség fele)
Számított összeg: 3.500.000 Ft
Jövedelemrész: 90%
Jövedelem: 3.150.000 Ft
Adó: 472.500 Ft

Összes adófizetési kötelezettség: 630.000 Ft

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.

A NAV korábbi tájékoztatásától eltérően, azon adózók részére, akik rendelkeznek KAÜ-azonosítóval (ügyfélkapu-regisztráció, e-személyi igazolvány, telefonos azonosító vagy arcképes azonosítás), 2022. március 01-től elérhető az adóbevallási tervezet. Megtekinteni az eSZJA-oldalon keresztül lehet.

Az ügyfélkapuval rendelkezők akár okostelefonon vagy tableten is megtekinthetik, és ha szükséges, ezeken az eszközökön szerkeszthetik is az szja-bevallást. A magánszemélyeknek és azoknak a tavaly egész évben katás egyéni vállalkozóknak, akiknek volt munkahelyük és kaptak munkabért, a bevallási tervezetük automatikusan bevallássá válik, ha önállóan nem nyújtanak be szja-bevallást május 20-áig.

Az egyéni vállalkozóknak, a mezőgazdasági őstermelőknek, és az áfafizetésre kötelezetteknek a tevékenységükből származó jövedelmi, illetve az adóhivatali nyilvántartásokban nem szereplő adatokkal kell kiegészíteniük bevallási tervezetüket. Az ő esetükben továbbra is önállóan kell benyújtani a bevallást, hiszen a számukra készített tervezetek nem válnak automatikusan bevallássá, de segítségül szolgálnak a bevallás elkészítéséhez.

Az szja 1+1%-áról is május 20-áig rendelkezhetnek a felajánlók, addig választhatnak egy támogatni kívánt civil szervezetet, egy vallási közösséget vagy a Nemzeti Tehetség Programot. Az egyházak részére tavaly tett rendelkezőnyilatkozatok szintén eddig az időpontig módosíthatók, vagy vonhatóak vissza.

Fontos határidőnap közeledik! Ugyanis március 15.-ét követően a Nemzeti Adó- és Vámhivatal közzéteszi az általa elkészített adóbevallási tervezetet.

Ha Ön rendelkezik KAÜ-azonosítóval

Akkor 2022. március 15-től adóbevallási tervezetét megnézheti a www.nav.gov.hu honlapról elérhető eSZJA-oldalon.

Ha nem rendelkezem KAÜ-azonosítóval

Aki nem rendelkezik KAÜ-azonosítóval (ügyfélkapu-regisztráció, e-személyi igazolvány, telefonos azonosító vagy arcképes azonosítás), március 16-áig több lehetőség közül választhat, hogy megkapja postán a tervezetét:

  • SMS-ben a 06-30/344-4304-es telefonszámon (az üzenetben meg kell adni az adóazonosító jelet és a születési dátumot a következő formában: SZJAszóközadóazonosítójelszóközééééhhnn),

  • a NAV honlapján elérhető webűrlapon,

  • levélben,

  • formanyomtatványon (BEVTERVK),

  • telefonon, a 1819-es hívószámon,

NAV honlapjáról elektronikusan március 15-től elérhetők a tervezetek. Az eSZJA-programon keresztül az ügyfélkapuval rendelkezők akár okostelefonon vagy tableten is megtekinthetik, és ha szükséges, ezeken az eszközökön szerkeszthetik is az szja-bevallást. A magánszemélyeknek és azoknak a tavaly egész évben katás egyéni vállalkozóknak, akiknek volt munkahelyük és kaptak munkabért, a bevallási tervezetük automatikusan bevallássá válik, ha önállóan nem nyújtanak be szja-bevallást május 20-áig.

Az egyéni vállalkozóknak, a mezőgazdasági őstermelőknek, és az áfafizetésre kötelezetteknek a tevékenységükből származó jövedelmi, illetve az adóhivatali nyilvántartásokban nem szereplő adatokkal kell kiegészíteniük bevallási tervezetüket. Az ő esetükben továbbra is önállóan kell benyújtani a bevallást, hiszen a számukra készített tervezetek nem válnak automatikusan bevallássá, de segítségül szolgálnak a bevallás elkészítéséhez.

Az szja 1+1%-áról is május 20-áig rendelkezhetnek a felajánlók, addig választhatnak egy támogatni kívánt civil szervezetet, egy vallási közösséget vagy a Nemzeti Tehetség Programot. Az egyházak részére tavaly tett rendelkezőnyilatkozatok szintén eddig az időpontig módosíthatók, vagy vonhatóak vissza.

Lassan aktuálissá válik az SZJA bevallási határidő, ami idén május 20.-ára fog esni. Sokan kérdezik tőlem, hogy ha a bevallás elkészítésével egyidejűleg adófizetési kötelezettség keletkezik, adott esetben miként lehet élni a méltányossági kérelem lehetőségével?

Erre vonatkozóan állítottam most összeg egy általános tájékoztatót.

Méltányossági kérelem

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja) 63. § (7) bekezdése alapján az állami adó- és vámhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel (különös tekintettel, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik), az (1) bekezdés szerinti adót mérsékelheti, vagy elengedheti.

A jövedelem felhasználásában különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa, volt bejegyzett élettársa lakhatásának biztosítására fordítja.

A jogszabály értelmében az említett feltételeknek - azaz az adózó méltányolandó vagyoni, jövedelmi és szociális helyzetének, illetve a felhasználási körülményeknek - együttesen kell fennállniuk, bármelyik hiányában a kérelmet elutasítják.

Fizetési kedvezményt – végrehajtható okiraton alapuló – fizetési kötelezettség

  • halasztására,
  • részletfizetésére,
  • mérséklésére illetve elengedésére,

lehet kérni.

A megfelelően kiszámított adókötelezettségre a Szja 63. § (7) bekezdése alapján lehetőség van az adó mérséklésére/elengedésére irányuló kérelem benyújtására, melyet elektronikus úton, ügyfélkapun keresztül az Általános Nyomtatványkitöltő (ÁNYK) program telepítésével, és a FAM01 nyomtatványon nyújtható be, melyet a következő linkről tölthet le:

FAM01 - Nemzeti Adó- és Vámhivatal (gov.hu)

A nyomtatvány letöltéséhez először a keretprogram telepítése szükséges, melyet ugyanezen a linken - alább - találhat meg.

A program és a nyomtatvány telepítésével kapcsolatban informatikai segítséget a NAV Infóvonalán, a 1819-es telefonszámon, a 3-as menüpont, a kitöltésre vonatkozó tájékoztatást a 2-es menüpont választásával kérhet.

Az elektronikus kapcsolattartásra nem kötelezett adózók is választhatják a kérelem elektronikus, Ügyfélkapun keresztüli beküldését fenti adatlap használatával, vagy dönthetnek a papíralapú beküldés mellett is, levél formában vagy a NAV honlapján az „Adatlapok fizetési könnyítésre és/vagy mérséklésre irányuló kérelmek elbírálásához" menüpontban elérhető adatlap kitöltésével, az alábbi elérési útvonalon:

https://nav.gov.hu/nyomtatvanyok/letoltesek_egyeb/adatlap

A „Természetes személyek automatikus részletfizetési kérelme” elérhető PDF formátumban, vagy az ONYA-n (online Nyomtatványkitöltő Alkalmazás) keresztül a következő linken:

Részletes keresés - Nemzeti Adó- és Vámhivatal (gov.hu)

Automatikus 12 havi pótlékmentes részletfizetés legfeljebb 1 millió forint tartozásra kérhető.

A magánszemélyek és egyéni vállalkozók fizetési kedvezményének szabályairól további részletesebb tájékoztatást a 30.2 számú információs füzetben talál, mely az alábbi linken érhető el:

Információs füzetek - 2022 - Nemzeti Adó- és Vámhivatal (gov.hu)

A kérelmet az illetékes megyei adó- és vámigazgatóság Fizetési Kedvezmények Osztályára kell benyújtani.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.