Blog

Azt gondolhatnánk, hogy adózni minden esetben az ingatlanban szerzett tulajdoni hányad arányában kell. Fő szabály szerint ez így is van. Amennyiben az értékesített ingatlannak több tulajdonosa van, akkor az őket megillető bevételt a bejegyzett tulajdoni hányaduk alapján, személyenként külön kell meghatározni.

De! A szerződési szabadság megilleti a tulajdonosokat, így akár úgyis rendelkezhetnek, hogy a bevétel összegét nem a tulajdoni hányaduk arányában határozzák meg, hanem külön, a szerződésben rögzített összeg alapján, természetesen ekkor az adófizetési kötelezettségüket is ez alapján kell megállapítani.

Mit is jelent ez a gyakorlatban?

Tegyük fel, hogy három testvér egyenlő (1/3-1/3-1/3) arányban tulajdonosa egy 27 millió forinton értékesített ingatlannak. Fő szabály szerint minden tulajdonos ("A", "B", és "C") egyenként 9 millió forint bevételhez jut.

Abban az esetben, ha az adásvételi szerződésben külön rögzítik, hogy az egyikük ("A") a teljes bevételből 20 millió forintot kap, mert mondjuk ő gondozta az ingatlant, akkor a fennmaradó 7 millió forintot a másik két testvér ("B" és "C") osztja meg egymás között.

Így a szerződés szerint meghatározott bevétel(rész):

"A" testvér bevétele: 20 000 000 Ft
"B" testvér bevétele: 3 500 000 Ft
"C" testvér bevétele: 3 500 000 Ft

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.

Nem újkeletű dolog, hogy az emberek nem szeretnek több adót fizetni, mint amennyit adott esetben szükséges. Sokszor még az is megterhelő lehet. Ezért érdemes tudatosan kezelni, gyűjteni a megszerzett ingatlan jövőbeni értékesítéséhez kapcsolódó számlákat, bizonylatokat, dokumentumokat.

Azt tudjuk, hogy a bevételből kiindulva, a költségek és ráfordítások, valamint a tulajdonban tartás időszakának figyelembe vételével lehet meghatározni az adóalapot (jövedelmet) és a számított adófizetési kötelezettség összegét.

Meg kell, hogy különböztessünk adóalap és adót csökkentő megoldásokat.

Adóalap csökkentő tételek

A Szja tv. 62. § (1) szakasza az alábbiak szerint rendelkezik:

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:
megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások,
értéknövelő beruházások,
a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

A számlával igazolt költségek elszámolása mellett, adótervezés szempontjából fontos tényező az időfaktor. Alap esetben a Szja tv. 62. § (4) pontja, taxativ felsorolást ad a számított összeg meghatározására. Érdemes figyelembe venni, tervezni, hogy mikor kedvezőbb értékesíteni az ingatlant.

Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számolt el költségként. Például, ha a magánszemély olyan ingatlant értékesít, amelyet korábban bérbe adott és a tevékenységgel kapcsolatban az épületre értékcsökkenési leírást számolt el, akkor nem számolható el költségként a megszerzés összegből az értékcsökkenési leírás alapján elszámolt érték. Továbbá a házilagos munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

Adót csökkentő tétel

Ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét vagy annak egy részét a jövedelem bevallására nyitva álló határidő előtt saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa számára
idősek otthonában,

fogyatékos személyek lakóotthonában vagy
más hasonló, például ápolási intézményben
(bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel, és ezt a tényt az adóbevallásában feltünteti, akkor az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelme után megállapított adót, vagy annak a felhasznált jövedelemmel arányos részét nem kell megfizetnie.

Nézzünk erre egy számítási példát.

Kiss József az önkormányzattól a 2016-ban megvásárolt lakását 2020-ban eladta 13 500 000 forintért. A szerzéskori érték (az önkormányzatnak ténylegesen kifizetett összeg) 300 000 forint, az egyéb költségek (hirdetés, közvetítői díj) 200 000 forintot tesznek ki. Az adózó a jövedelméből 3 000 000 forintot a bevallás benyújtásáig igazoltan saját magának, idősek otthonában biztosított férőhely megszerzésére fordította, akkor a bevallást a következők szerint kell kitöltenie:

Bevétel (20SZJA-04 lap, 161. sor "b" oszlop): 13 500 000 Ft
Költség (20SZJA-04 lap, 161. sor "c" oszlop): -500 000 Ft (200 000+300 000)
Számított összeg: 13 000 000 Ft (13 500 000-500 000)
Jövedelem a (20SZJA-04 lap, 161 sor "d" oszlop) a számított összeg 30%-a: 3 900 000 Ft
Adó (20SZJA-04 lap, 161. sor "e" oszlop): 585 000 Ft (3 900 000*15%)

A 3 000 000 forint cél szerinti felhasználás 15%-os adója 450 000 forint. A „d” oszlopban szereplő 3 900 000 forint jövedelmet és az „e” oszlopban feltüntetett 585 000 forint adót a bevallás 20SZJA-06-os lapján a 208. sorban is szerepeltetni kell. A cél szerinti felhasználásról a 209. sort kell kitölteni. A 209. sor „a” oszlopba a 3 000 000 forintot, és a „b” oszlopba a 450 000 forintot kell beírnia.

A számítási példa esetén 2020-ban az adózó csak 135 000 Ft összegű adót fizetett meg.

A célszerinti felhasználás összege nem haladhatja meg a jövedelem összegét, ebből következik, hogy csak nulláig csökkenthető az adó.

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.

Az Szja tv. 3. § 32. pontja szerint értéknövelő beruházásaz ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely ingatlan átruházása esetében az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

Itt, máris két lényegi dolog olvasható ki a törvény szövegéből, ami alapján csoportosíthatóvá válnak a felmerült költségek.

1.) Korszerűsítés, piaci értéket növelő beruházás költsége, ráfordításai.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy költségként elszámolható az ingatlanon elvégzett korszerűsítések (például: központosított fűtés kialakítása vagy cseréje, beleértve a megújítható energiaforrások – pl. napenergia – alkalmazását is, az épület szigetelése, beleértve a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat, a külső nyílászárók energiatakarékos cseréje, tető cseréje, felújítása, szigetelése), valamint az ingatlan piaci értékét növelő beruházás értéke. Például beépített szauna, úszómedence, második fürdőszoba létesítése, riasztó, megfigyelő, elektromos kapunyitó rendszer(ek) kiépítése, a telek parkosítása, kocsibeálló, járda létesítése, szántóföld esetén a vízelvezetés, vagy öntöző rendszer kiépítése, vagy a melioráció, stb.

2.) Állagmegóvásra fordított költségek, ráfordítások.

Szintén értéknövelő beruházásként lehet elszámolni az átruházást megelőző 24 hónapon belül az ingatlan állagmegóvása céljából történt munkálatok költségét, de csak abban az esetben, ha ezen költségek összege meghaladja az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát. Ugyanakkor nem minősül értéknövelő beruházásnak az a beruházás, amely nem az ingatlan részét érinti. Például a beépített gardrób, a konyhaszekrény, a sütő és a főzőlap berendezési tárgynak minősülnek és nem az ingatlan részei, ezért ezen tárgyak beszerzési költsége az ingatlanértékesítésből származó bevétellel szemben nem számolható el. Ezeknek a berendezési tárgyaknak az átruházása ingó értékesítésnek minősül, ezért az ebből származó bevétel az Szja tv. 58. §-a alapján válik adókötelessé.

Az értéknövelő beruházások esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el. A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.

Általános esetekben, az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adóalapja és adója könnyen meghatározható. Egy szerzési időpont van, a bevételből kiindulva, a felmerülő költségek és a tulajdonban tartás időszakát figyelembe véve számoljuk ki a kötelezettséget.

Eltérő eset, amikor egynél több szerzési időpontról beszélhetünk. Ezzel jellemzően a földingatlanon felépített épület, épületrészek értékesítésekor találkozunk.

2007. december 31-e után, a földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően történt építés (újjáépítés, megosztás, leválasztás), bővítés szerzési időpontja két módszer szerint határozható meg. Első módszer az utolsó hivatalos használatbavétel időpontjának figyelembevétele. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési időpont független attól, hogy a földterület, amire a ráépítés történt, vagy az ingatlan, amin további bővítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába. 

A második módszer szerint a szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható azzal, hogy

- a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, a 2008. január 1-je előtt meglévő, épített ingatlan bevételrészére nézve az általános szabály szerinti szerzési időponttal és

- a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés – esetenként külön-külön – bevételrészére nézve a hivatalos használatbavétel időpontjával azonos.

Esetünkben, nézzünk egy számítási példát a második módszer alkalmazására. 

Egy magánszemély 2021-ben 60 millió forintért értékesíti az ingatlanát. Az eredeti ingatlan egy építési telek volt, amit 2016-ban 7 millió forintért vásárolt. Az ingatlanra épített 2017-ben 16 millió forintért egy kis házat, amit 2019-ben ráépítéssel bővített, és erről 17 millió forint összegű számlája van.

Az ingatlannak három szerzési időpontja van: 2016., 2017. és 2019. Mindegyik szerzési időponthoz a bevétel arányos része tartozik.

A szerzési értékek összesen: 7 000 000+16 000 000+17 000 000=40 000 000.

Tudjuk, hogy a magánszemély 60 millió forintért adta el az ingatlant, ennek megfelelően a bevételt 7:16:17 (7/40:16/40:17/40) arányban kell megosztani.

1. lépésként határozzuk meg az évenkénti bevételrészt:

2016. 60 000 000/40*7=10 500 000
2017. 60 000 000/40*16=24 000 000
2019. 60 000 000/40*17=25 500 000

2. lépésként az arányszám figyelembevételével határozzuk meg az évekre eső számított összeget:

2016. 10 500 000-7 000 000=3 500 000
2017. 24 000 000-16 000 000=8 000 000
2019. 25 500 000-17 000 000=8 500 000

3. lépésben határozzuk meg a jövedelmet a számított összeg százalékában:

2016. 3 500 000*0%=0
2017. 8 000 000*30%=2 400 000
2019. 8 500 000*90%=7 650 000

4. lépésként számítsuk ki a jövedelmet terhelő adót:

2016. 0*15%=0
2017. 2 400 000*15%=360 000
2019. 7 650 000*15%=1 147 500

A számítások alapján ha a magánszemély 60 000 000 forintért értékesíti ingatlanát, akkor 10 050 000 forint összegű jövedelme keletkezik. Így a személyi jövedelemadó bevallásában 1 507 500 forint adókötelezettséget kell feltüntetnie.

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.

A Magyar Közlöny 261. számában [2020. november 26., csütörtök] kihirdetett törvénymódosítás értelmében, a személyi jövedelemadó törvény, ingatlanértékesítéssel kapcsolatos szakaszaiban az alábbi változások állnak be. 

60. § (1) Az ingatlan (ingatlanrész), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni. Ha jogi személy 1989. január 1. napja előtt értékesített ingatlant a magánszemély részére, az ingatlan megszerzésének időpontja a szerződéskötés napja.1

A kiemelt szövegrész hatályon kívül helyezésével az alábbiak szerint módosult a törvény:

60. § (1) Az ingatlan (ingatlanrész), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.

A továbbiakban, a Személyi jövedelemadó törtvény, a módosításhoz nem köt átmeneti rendelkezést. 

Hatályos 2021. január 1-jétől


1 2020. évi CXVIII. törvény 6. § d) pontja.