Blog

Termőföldből átminősített ingatlan értékesítése

Speciális szabály vonatkozik a termőföldből átminősített ingatlan átruházására. Ilyen esetekben vizsgálni kell, hogy a költségekkel csökkentett bevétel (hozam) nagyobb-e, mint a tulajdonban tartás időszakára kiszámított szokásos hozam.

Szokásos hozam az elszámolható költség 0,3 százaléka, szorozva a tulajdonban tartás napjaival (költségek*0,003*napok száma).

A tulajdonban tartás napjainak száma a megszerzésről és az átruházásról szóló szerződés közötti időszak, hozzászámítva a megszerzésről és az átruházásról szóló okirat keltének napjait is.

Ha a hozam kevesebb a szokásos hozamnál, akkor a jövedelmet az általános szabályok szerint kell megállapítani. Ellenkező esetben a jövedelmet (adóalapot) a következő egyenlet alapján kell meghatározni:

szokásos hozam+(hozam-szokásos hozam)*3=adóalap

Tehát, ebben az esetben nincs mód a tulajdonban tartás évei után további csökkentésre.

Nagyon fontos! Nem kell ezt a rendelkezést alkalmazni, ha
- a magánszemély a termőföldből átminősített ingatlant örökléssel szerezte meg,
- az értékesítés a termőföld átminősítését követő 5. év után történik,
- az átminősítés előtt legalább 5 évig a magánszemély tulajdonában volt 
az ingatlan.

Vegyünk egy példát:

Egy magánszemély 2017. december 9.-én vásárolt egy termőföldet 10 000 000 forintért. Ezt 2018-ban művelési ágból kivette, ennek költsége 1 000 000 forint volt. Az átminősített ingatlant 2021. január 6.-án 51 000 000 forintért értékesítette.

Adólevezetés:

Első lépésként vizsgáljuk meg, hogy a példánkban szereplő adatok alapján egyáltalán kell-e alkalmaznunk a speciális szabály levezetését? Ha a három szempontból, bármelyik feltételnek önmagában megfelelünk, akkor nem.  

1.) a magánszemély a termőföldből átminősített ingatlant örökléssel szerezte meg - nem igaz, a szerzés vétellel történt
2.) az értékesítés a termőföld átminősítését követő 5. év után történik - nem igaz, mert az átminősítés 2018-ban történt, az értékesítés előtt 5 éven belül
3.) az átminősítés előtt legalább 5 évig a magánszemély tulajdonában volt az ingatlan - nem igaz, mert az átminősítés 2018-ban történt, a szerzés 2017-ben, 5 évnél kevesebb idő telt el.

A három kérdésre megadott válasz alapján egyértelműen kijelenthetjük, hogy alkalmaznunk kell a speciális adómegállapítási szabályt!

Bevétel: 51 000 000 Ft
Megszerzésre fordított összeg: 10 000 000 Ft
Értéknövelő beruházás: 1 000 000 Ft
Hozam: 40 000 000 Ft (51 000 000-10 000 000-1 000 000)
Tulajdonban tartás napjainak száma: 1125 nap

Szokásos hozam megállapítása: 37 125 000 Ft (11 000 000*0,003*1125)

Fontos ponthoz érkeztünk! Jól látszik, hogy a hozam nem kevesebb a szokásos hozam összegénél, ezért a speciális adóalap meghatározással számolunk tovább.

Hozam: 40 000 000 Ft
Szokásos hozam: 37 125 000 Ft
A szokásos hozamot meghaladó felettes rész: 2 875 000 Ft (40 000 000-37 125 000 Ft)
Felettes rész emelt összege: 8 625 000 Ft (2 875 000*3)
Adóalap: 45 750 000 Ft (37 125 000+8 625 000)
Számított adó: 6 862 500 Ft (45 750 000*15%)

A példától függetlenül, ha a speciális szabály alkalmazásával történt levezetést követően azt látjuk, hogy a hozam kevesebb a szokásos hozamnál, akkor a jövedelmet az általános szabályok szerint kell megállapítani.

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.