A többféle ingatlanértékesítési kombináció közül most egy olyan példát hoztam, ahol egyszerre, éven belül jelenik meg az ajándékozás és a vétel ugyanarra az ingatlanra.

Egy magánszemély 2021 januárjában, egyenesági ajándékozás útján 50 százalékos mértékű tulajdonrészt szerez egy lakóingatlanban (ajándékozási szerződésben feltüntetett összeg 10 millió forint). Az ingatlan megszerzésére fordított költsége, ügyvédi munkadíj 100 ezer forint. Az ajándékozási ügylet után, az adóhatóság nem szab ki illetéket. Ezt követően 2021 szeptemberében, ez a magánszemély a lakóingatlan másik 50 százalékos tulajdoni hányadát megvásárolja 10 millió forintért. Tervei szerint, a most már 100 százalékos tulajdonrészét képező ingatlant 2021 év végén értékesíteni kívánja 30 millió forintért.

A kérés az, hogy ebben az esetben hány szerzési időpontról beszélünk és mekkora adófizetési kötelezettség terhelheti a magánszemélyt?

A példánk alapján egy szerzési évről van szó: 2021. Független attól, hogy a magánszemély két ügylet keretében szerezte meg az ingatlan teljes tulajdonjogát. Jövedelemszámítás szempontjából viszont két levezetést kell készítenünk.

1. ügylet (ajándékozás)

Bevétel: 15 000 000 Ft (30 000 000*50%)
Költség: 11 250 000 Ft (30 000 000*75%*50)
Számított összeg: 3 750 000 Ft (15 000 000-11 250 000)
Jövedelem: 3 750 000 Ft (3 750 000*100%)
Adó: 562 500 Ft (3 750 000*15%)

Fontos! Abban az esetben, ha az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket, az ajándékozással szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel 75 százalékát lehet költségként figyelembe venni, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.

2. ügylet (adásvétel)

Bevétel: 15 000 000 Ft (30 000 000*50%)
Költség: 10 000 000 Ft
Számított összeg: 5 000 000 Ft (15 000 000-10 000 000)
Jövedelem: 5 000 000 Ft (5 000 000*100%)
Adó: 750 000 Ft (5 000 000*15%)

A két ügyletet összevonva, az SZJA bevallás megfelelő soraiba az alábbi összegek kerülnek:

Bevétel: 30 000 000 Ft
Költség: 21 250 000 Ft
Jövedelem: 8 750 000 Ft
Adó: 1 312 500 Ft

Számításaim szerint a magánszemélynek a 2021-es ingatlanértékesítést követően, várhatóan 1 312 500 forint személyi jövedelemadó kötelezettsége keletkezik.

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.