A JÖVEDELEM MEGÁLLAPÍTÁSA

A SZÁMÍTOTT ÖSSZEG MEGHATÁROZÁSA

A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel. Költséget csak a bevétel mértékéig lehet elszámolni, ezért a számított összeg legkevesebb nulla lehet.

GAZDASÁGI TEVÉKENYSÉG

Ha az ingatlant gazdasági tevékenység keretében értékesítik – kivéve, ha a magánszemély a bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg –, akkor a számított összeget kell jövedelemnek tekinteni, ami önálló tevékenységből származó jövedelem.32

Gazdasági tevékenység az a tevékenység, amely üzletszerű, tartós vagy rendszeres jellegű, ha az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak független formában végzik.33

A TULAJDONBAN TARTÁS FIGYELEMBEVÉTELE

A számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. A csökkentés mértéke minden ingatlannál, például: lakás, üdülő, termőföld, építési telek, stb. megegyezik. Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2021-ben történt átruházásakor a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek:34

A szerzés éve A jövedelem a számított összeg
2021. 0. év
2020. 1. év
2019. 2. év
2018. 3. év
2017. 4. év
2016. 5. év

100%-a
100%-a
90%-a
60%-a
30%-a
0%-a

A 2016-ban vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2021-ben történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

A TERMŐFÖLDBŐL ÁTMINŐSÍTETT INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉSE35

Speciális szabály vonatkozik a termőföldből átminősített ingatlan átruházására. Ebben az esetben vizsgálni kell, hogy a költségekkel csökkentett bevétel (hozam) nagyobb-e, mint a tulajdonban tartás időszakára kiszámított szokásos hozam.

Szokásos hozam az elszámolható költség 0,3 százaléka, szorozva a tulajdonban tartás napjaival (költségek*0,003*napok száma).

A tulajdonban tartás napjainak száma a megszerzésről és az átruházásról szóló szerződés közötti időszak, hozzászámítva a megszerzésről és az átruházásról szóló okirat keltének napjait is.

Ha a hozam kevesebb a szokásos hozamnál, akkor a jövedelmet az általános szabályok szerint kell megállapítani. Ellenkező esetben a jövedelmet (adóalapot) a következő egyenlet alapján kell meghatározni:

szokásos hozam+(hozam-szokásos hozam)*3=adóalap

Tehát, ebben az esetben nincs mód a tulajdonban tartás évei után további csökkentésre.

Nem kell ezt a rendelkezést alkalmazni, ha
-
a magánszemély a termőföldből átminősített ingatlant örökléssel szerezte meg,
- az értékesítés a termőföld átminősítését követő 5. év után történik,
- az átminősítés előtt legalább 5 évig a magánszemély tulajdonában volt
az ingatlan.


32 Szja tv. 62. § (3a) bekezdés.
33 Szja tv. 3. § 46. pont.
34 Szja tv. 62. § (4) bekezdés.
35 Szja tv. 62/A. §.