A SZÁMÍTOTT ÖSSZEG MEGHATÁROZÁSA
A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel. Költséget csak a bevétel mértékéig lehet elszámolni, ezért a számított összeg legkevesebb nulla lehet.
GAZDASÁGI TEVÉKENYSÉG
Ha az ingatlant gazdasági tevékenység keretében értékesítik – kivéve, ha a magánszemély a bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg –, akkor a számított összeget kell jövedelemnek tekinteni, ami önálló tevékenységből származó jövedelem.33
Gazdasági tevékenység az a tevékenység, amely üzletszerű, tartós vagy rendszeres jellegű, ha az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak független formában végzik.34
A TULAJDONBAN TARTÁS FIGYELEMBEVÉTELE
A számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. A csökkentés mértéke minden ingatlannál, például: lakás, üdülő, termőföld, építési telek, stb. megegyezik. Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2023-ben történt átruházásakor a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek:35
| A szerzés éve | A jövedelem a számított összeg |
| 2023. 0. év 2022. 1. év 2021. 2. év 2020. 3. év 2019. 4. év 2018. 5. év |
100%-a |
A 2018-ban vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2023-ban történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
A TERMŐFÖLDBŐL ÁTMINŐSÍTETT INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉSE36
Speciális szabály vonatkozik a termőföldből átminősített ingatlan átruházására. Ebben az esetben vizsgálni kell, hogy a költségekkel csökkentett bevétel (hozam) nagyobb-e, mint a tulajdonban tartás időszakára kiszámított szokásos hozam.
Szokásos hozam az elszámolható költség 0,3 százaléka, szorozva a tulajdonban tartás napjaival (költségek*0,003*napok száma).
A tulajdonban tartás napjainak száma a megszerzésről és az átruházásról szóló szerződés közötti időszak, hozzászámítva a megszerzésről és az átruházásról szóló okirat keltének napjait is.
Ha a hozam kevesebb a szokásos hozamnál, akkor a jövedelmet az általános szabályok szerint kell megállapítani. Ellenkező esetben a jövedelmet (adóalapot) a következő egyenlet alapján kell meghatározni:
szokásos hozam+(hozam-szokásos hozam)*3=adóalap
Tehát, ebben az esetben nincs mód a tulajdonban tartás évei után további csökkentésre.
Nem kell ezt a rendelkezést alkalmazni, ha
- a magánszemély a termőföldből átminősített ingatlant örökléssel szerezte meg,
- az értékesítés a termőföld átminősítését követő 5. év után történik,
- az átminősítés előtt legalább 5 évig a magánszemély tulajdonában volt az ingatlan.
33 Szja tv. 62. § (3a) bekezdés.
34 Szja tv. 3. § 46. pont.
35 Szja tv. 62. § (4) bekezdés.
36 Szja tv. 62/A. §.
