A KÖLTSÉG

A Költség27

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:
- megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások,
értéknövelő beruházások,
- a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számolt el költségként.

Például, ha a magánszemély olyan ingatlant értékesít, amelyet korábban bérbe adott és a tevékenységgel kapcsolatban az épületre értékcsökkenési leírást számolt el, akkor nem számolható el költségként a megszerzés összegből az értékcsökkenési leírás alapján elszámolt érték.

A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!

MEGSZERZÉSRE FORDÍTOTT ÖSSZEG28

A megszerzésre fordított összeg
a) az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték,

b) a cserébe kapott ingatlan, vagyoni értékű jog csereszerződésben rögzített értéke,
c) a kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlásával szerzett termőföldnél a vételárként szereplő összeg,
d) a helyi önkormányzattól vásárolt lakás szerződésben szereplő tényleges vételára,
e) az építés, ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a hivatalos használatbavétel napjáig, a hivatalos használatbavételben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, ha nincs hivatalos használatbavétel, akkor a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa, bejegyzett élettársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyagérték,
f) az illetékkiszabáshoz figyelembe vett érték, ha
fa) a szerzési érték az a)-d) pont szerinti esetben nem állapítható meg,

fb) az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba kötelezően bejegyzendő vagyoni értékű jog szerzése örökléssel, ajándékozással

azzal, hogyha az illeték kiszabása az átruházásból származó jövedelem adókötelezettségének teljesítésére nyitva álló határidőig nem történik meg, öröklésnél a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljáráskor az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket, egyébként az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni, és az így megállapított adókötelezettséget az illetékkiszabás alapján önellenőrzéssel később módosítani lehet,
g) ha az fb) pontban említett esetben az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket,
ga) örökléssel szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljáráskor az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték,
gb) ajándékozással szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből, ha az ajándékozást követően ráépítés, létesítés, alapterület-növelés történt, akkor
az előbbi szerzési érték levonása után fennmaradó összeg egésze az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összeg, vagy választható az átruházásból származó bevételből az e) pont szerinti érték, továbbá a ráépítési, létesítési, alapterület-növelési egyéb kiadások és az átruházási kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja az átruházásból származó bevétel 75 százalékát azzal, hogy az így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó részéből) a ráépítésre, a létesítésre, az alapterület-növelésre vonatkozó szerzési időpontokhoz, valamint az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési időpontok szerinti szerzési értékek arányában kell meghatározni úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési értéknek az illetékekről szóló törvényben meghatározott forgalmi értéket kell tekinteni,
h) 2019. január 1-jétől a megszerzésre fordított összeg az adófizetés alapjául szolgáló érték, ha az ingatlan megszerzésekor adóköteles jövedelemre tekintettel adófizetés történt,
i) ingatlanlízing-ügylettel szerzett ingatlan megszerzésére fordított összeg a magánszemély által megfizetett lízingdíjak tőkerésze, a lízingbevevői pozíció átvételéért fizetett összeg, a futamidő végén a vételi jog gyakorlása fejében a lízingbevevőnek fizetett öszszeg. Megszerzésre fordított összeggel kapcsolatos más kiadás többek között a fizetett előtörlesztési díj.29

Ha az ingatlan, a vagyoni értékű jog megszerzésére fordított érték az előzőek szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.30 E szabály alkalmazásával más kiadás költségként nem vonható le a bevételből. Fontos tudni, hogy a „75 százalékos” szabály csak akkor alkalmazható, ha az előzőekben leírtak szerint nem lehet a szerzési összeget megállapítani.

Például, ha a magánszemély a szerzésről szóló adásvételi szerződést elvesztette, vagy az megsemmisült, akkor ez nem ok a speciális szabály alkalmazására, mert a szerzési összeget az a) pont szerint meg lehet határozni, ugyanis a szerződés az ingatlanügyi hatóságtól beszerezhető.

ÉRTÉKNÖVELŐ BERUHÁZÁS

Értéknövelő beruházás az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás.

Ide tartozik az az igazolt kiadás is, ami
- az ingatlan átruházását megelőző 24 hónapon belül, és
- az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben
-
az ingatlan állagmegóvása céljából történt.31

A házilagos munkavégzés értéke költségként nem számolható el.


27 Szja tv. 62. § (1) bekezdés.
28 Szja tv. 62. § (2) bekezdés.
29 Szja tv. 63. § (8) bekezdés b)-c) pontok.
30 Szja tv. 62. § (3) bekezdés.
31 Szja tv. 3. § 32. pont.