A 2022-es év utolsó blogbejegyzésében arra keressük a választ, hogy ingatlanértékesítés esetében a szokásos piaci ár feletti bevétel egyéb jövedelemnek vagy önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít-e? Elszámolás és az adóalap megállapítása szempontjából mindenképp fontos tisztázni.
Vegyünk egy példát:
Egy magánszemély 2022-ben értékesíti a 2021-ben vásárolt lakását, amiért 28,5 millió forintot fizetett. A vevő magánszemély. Az ingatlan piaci értéke 55 millió forint. A vevő hajlandó lenne további 5 millió forintot kifizetni a piaci ár felett, amennyiben a tulajdonjogot egy hónapon belül bejegyzi az ingatlanügyi hatóság.
A kérdés az, hogy adózás szempontjából jól kalkulál-e az eladó, ha az alábbiak szerint állapítja meg az adóalapot és adót?
Eladási ár: 55.000.000 Ft
Piaci érték feletti ár (egyéb jövedelem): 5.000.000 Ft
Szerzési érték: 28.500.000 Ft
Ingatlanértékesítésből származó jövedelem és adója: 26.500.000 Ft*15%=3.975.000 Ft
Egyéb jövedelem adóalapja és adója: 5.000.000*89%=4.450.000 Ft
Személyi jövedelemadó: 4.450.000 Ft*15%=667.500 Ft
Szociális hozzájárulási adó: 4.450.000 Ft*13%=578.500 Ft
Találkoztam olyan állásponttal, ami azt mondja, hogy ha az eladó intézi azt, hogy a vevő tulajdonjogát bejegyezzék 1 hónapon belül, akkor önálló tevékenységből származó bevételnek tekinthető az 5.000.000 forint. Mellyel szemben alkalmazható a 10%-os vagy tételes költségelszámolás.
Viszont van egy másik álláspont, miszerint az 5.000.000 forint összeg egyéb jövedelem lesz, így a piaci érték feletti bevétel 89% tekinthető adóalapnak, mind az személyi jövedelemadó, mind pedig a szociális hozzájárulási adó szempontjából.
Felmerül a kérdés, mitől függ az, hogy egyéb jövedelemről vagy önálló tevékenységből származó jövedelemről beszélünk?
Nézzük a választ:
Amennyiben az ingatlan 2022. évben eladásra kerül és eladási ára 55.000.000 Ft, vételára pedig 2021. évben 28.500.000 Ft volt, akkor az ingatlan átruházásából származó jövedelem 26.500.000 Ft, a személyi jövedelemadó pedig 3.975.000 Ft.
Az Szja törvény 61. § (2) bekezdése szerint az ingatlanértékesítésből származó bevételnek nem része a kapott ellenértékből az egyéb jövedelemnek minősülő, az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a szerződéskötés időpontjában ismert szokásos piaci értékét meghaladó összeg.
A példa szerinti esetben az 5.000.000 Ft a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény Szja tv. 28. §-a szerinti egyéb jövedelemnek tekintendő.
Az összevont adóalapba tartozó, egyéb jövedelmet 15%-os mértékű személyi jövedelemadó és 13%-os mértékű szociális hozzájárulási adó fizetési kötelezettség terheli [Szja tv. 8. § (1) bekezdés, szociális hozzájárulásról szóló 2018. évi LII. törvény 1. § (1) bekezdés].
Ha a jövedelem után a magánszemély kötelezett a szociális hozzájárulási adó megfizetésére (kivéve, ha az költségként elszámolható, vagy azt számára megtérítették), a megállapított jövedelem 89 százalékát kell adóalapként figyelembe venni [Szja tv. 29. §]. Előző szabály alkalmazhatósága esetén például, ha az egyéb jövedelem 5.000.000 Ft, akkor a 5.000.000 Ft 89%-a után kell a magánszemélynek a 15%-os személyi jövedelemadót és a 13%-os szociális hozzájárulási adót bevallani és megfizetni.
Önálló tevékenységből származó jövedelem akkor keletkezne, ha kifejezetten egy tevékenység ellenértékeként kapna juttatást egy magánszemély.
Álláspontom szerint most már logikailag jól elkülöníthető a két jövedelemforma. Így megállapítható, hogy az 5.000.000 forintot nem egy tevékenységből eredő szolgáltatásért kapta az eladó. Az eladó jól kalkulált.
Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.
