Blog

Értéknövelő beruházás elszámolása több szerzési időpont esetében

Egy korábbi blogbejegyzésben foglalkoztunk azzal, hogy az Szja tv. 3. § 32. pontja szerinti értéknövelő beruházás mit jelent. A mostani cikkben arra nézünk egy példát, hogyan kell elszámolni, több szerzési időpont esetén a felmerült, korszerűsítéssel és állagmegóvással kapcsolatos, számlával igazolt költségeket.

Nézzük a példát:

Egy magánszemély 2021-ben értékesítette a 100%-ban saját tulajdonát képező lakóingatlanát 50 millió forintért. Az ingatlant korábban, 2 külön időpontban szerezte meg. Először 2017-ben megvásárolta meg az 50%-os tulajdonrészt 15 millió forintért, majd 2019-ben a másik 50%-ot is, amiért 20 millió forintot fizetett. Az ingatlanon 2018-ban végrehajtott egy korszerűsítést (nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés és tetőjavítás) ezt számlával igazoltan, 5 millió forint értékben. Valamint 2021-ben 3 millió forintért állagmegóvás is történt (festés, burkolás).

Felmerül a kérdés, hogy az elszámolható költségeket milyen összegben és melyik szerzési időponthoz kell hozzárendelni?

Az Szja tv. 3. § 32. pontja alapján értéknövelő beruházásnak minősül az ingó, ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely

a) az ingó dolog átruházása esetén annak eredeti használhatóságát növeli, javítja és/vagy az átruházást megelőző 12 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az eredeti használhatóságának megőrzése, helyreállítása céljából történt;

b) ingatlan átruházása esetében az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

Ingatlan esetében tehát értéknövelő beruházásnak lehet tekinteni

- azt a ráfordítást, mely az ingatlan szokásos piaci értékét növeli (időkorlát nélkül figyelembe vehető), valamint
- az ingatlan állagmegóvása céljából történt kiadást, mely az átruházást megelőző 24 hónapon belül történt, ha az meghaladja a szerződés szerinti bevétel 5 százalékát.

Ez utóbbi esetben a 24 hónapot az átruházás napjától kell számítani.

Az ingatlan átruházás időpontja az a nap amikor az új tulajdonos azt megszerzi, ez pedig a Szja tv. 60. § (1) bekezdése értelmében az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

Adó levezetés:

I. szerzési időpont (2017):

Bevétel: 25.000.000 Ft (50.000.000 Ft/2)
Megszerzésre fordított összeg: 15.000.000 Ft
Korszerűsítés: 5.000.000 Ft (2018-as költségelem)
Állagmegóvás: 1.500.000 Ft (2021-es költség fele)
Számított összeg: 3.500.000 Ft
Jövedelemrész: 30%
Jövedelem: 1.050.000 Ft
Adó: 157.500 Ft

II. szerzési időpont (2019):

Bevétel: 25.000.000 Ft (50.000.000 Ft/2)
Megszerzésre fordított összeg: 20.000.000 Ft
Állagmagóvás: 1.500.000 Ft (2021-es költség fele)
Számított összeg: 3.500.000 Ft
Jövedelemrész: 90%
Jövedelem: 3.150.000 Ft
Adó: 472.500 Ft

Összes adófizetési kötelezettség: 630.000 Ft

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.