Blog

Ingatlanlízingről általánosságban

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:409. §-a értelmében  a pénzügyi lízingszerződés alapján a lízingbeadó a tulajdonában álló dolog vagy jog (a továbbiakban: lízingtárgy) határozott időre történő használatba adására, a lízingbevevő a lízingtárgy átvételére és lízingdíj fizetésére köteles, ha a szerződés szerint a lízingbevevő a lízingtárgy gazdasági élettartamát elérő vagy azt meghaladó ideig való használatára, illetve - ha a használat időtartama ennél rövidebb - a szerződés megszűnésekor a lízingtárgy ellenérték nélkül vagy a szerződéskötéskori piaci értéknél jelentősen alacsonyabb áron történő megszerzésére jogosult, vagy a fizetendő lízingdíjak összege eléri vagy meghaladja a lízingtárgy szerződéskötéskori piaci értékét.

A Ptk. 6:410. § (1) bekezdése szerint, ha a lízingtárgy ingatlan, a lízingbeadó köteles a lízingbeadás tényét és a lízingbevevő személyét a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. Ha a lízingszerződés megkötésekor a dolog a lízingbeadó tulajdonában van, a bejegyzésre a birtokátruházásig kell, hogy sor kerüljön.

A pénzügyi lízing a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvényben (Hpt.) felsorolt pénzügyi szolgáltatások körébe tartozik, amely üzletszerűen csak az MNB engedélyével végezhető.

A Hpt. 6. § 77. pontjának értelmezésében a lakáscélú pénzügyi lízingszerződésolyan pénzügyi lízingszerződés, amelyben a felek által okiratban rögzített cél lakóingatlan tulajdonjogának harmadik személy eladótól történő, lízingbevevő általi megszerzése.

Az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (Art.) 2. §-a értelmében az adóhatóság eljárásában a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményt valódi tartalma szerint minősíti.

Általánosságban elmondható, hogy ha a fenti nyilvántartásba vétel nem történik meg, akkor nem lízingügyletről, hanem vélelmezhetően meghiúsult részletvételről beszélhetünk.

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) az ingatlanlízing-ügylet (ideértve a futamidő végén automatikus tulajdonátszállást jelentő vagy az ingatlan megszerzésére lehetőséget biztosító ügyletet) meghiúsulásából, valamint engedményezéséből származó jövedelem, illetve a ingatlanlízing-ügylet révén megszerzett szerzési érték vonatkozásában tartalmaz külön rendelkezéseket.

Az Szja tv. 63. § (9)-(10) bekezdése értelmében e § rendelkezései irányadók a nem egyéni vállalkozó magánszemély ingatlanlízing-ügylet (ideértve a futamidő végén automatikus tulajdonátszállást jelentő vagy az ingatlan megszerzésére lehetőséget biztosító ügyletet) meghiúsulásából, valamint engedményezéséből származó jövedelmére is.

Az említett jövedelmet az ügyleti szerződésben foglaltak alapján a magánszemélyt a meghiúsulás miatt megillető (kifizetett, jóváírt) bevételből az Szja tv. 62. § (4) bekezdésének rendelkezései szerint kell értelemszerűen megállapítani (figyelemmel az Szja tv. 63. § (8) bekezdésében foglaltakra is) azzal, hogy az említett rendelkezések alkalmazásában számított összegnek a bevétel, megszerzés évének az ügyleti szerződés megkötésének éve minősül.

Egyébként az Szja tv. 60. § (1) bekezdése szerint az ingatlan megszerzésének időpontja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

A törvényi tényállás a jövedelem megszerzését az ingatlan átruházásáról szóló érvényes szerződés meglétéhez, illetőleg ennek földhivatali benyújtásához köti. A tulajdonjog fenntartással kötött szerződés érvényességét - a Ptk. alapján - a tulajdonjog fenntartása nem érinti. Az Szja törvény alapján pedig a jövedelemszerzésnek a tulajdonjog átszállása nem törvényi feltétele. A jövedelemszerzés alapjául tehát a tulajdonjog fenntartással kötött érvényes szerződés (is) megfelel.

Figyelemmel az Szja tv. 59. §-ára és a 60. § (1) bekezdésére a meghiúsult részletvétel alapjául szolgáló okirat földhivatali benyújtása ugyanakkor egy új szerzési időpontot generál. A visszaszerzett ingatlan szintén új szerzésnek tekinthető, az adókötelezettségeket ezért ennek megfelelően kell megállapítani.

A meghiúsult ügyletet követő ingatlanértékesítésből származó jövedelem megállapítására szintén az általános szabályokat, tehát az Szja tv. 59-62. §-ában foglaltakat kell megfelelően alkalmazni.

Az Szja tv. 62. § (1) bekezdése alapján az ingatlan átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:

a) a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
b) az értéknövelő beruházásokat;
c) a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

A visszaszerzett ingatlan későbbi értékesítésekor a megszerzésre fordított érték meghatározásánál az eredeti tulajdonszerzéshez kapcsolódóan felmerült kiadások nem vehetők figyelembe.

A megszerzésre fordított összeg meghatározása az Szja tv. 62. § (2) bekezdése szerint történik.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.