Adott egy építőipari tevékenységet folytató gazdasági társaság, amely lakóparkokat épít. Jelenleg is rendelkezik készleten lévő ingatlanvagyonnal. Az elmúlt években eredményesen működött a cég. Így a tagok az eredménytartalék terhére osztalékkifizetést határoztak meg. Az egyik tag ingatlanban kapná meg az osztalékot, amit 2022-ben szeretne értékesíteni. Az osztalékként meghatározott ingatlan jelenleg 90%-os készültségi állapotban van. Értékét 25 millió forintban határozták meg, ekkora összegű nettó osztalékkifizetés illeti meg a tagot. Az osztalékkifizetést követően a tag – mint magánszemély és 100%-os tulajdonos – befejezné az ingatlan építését. Így várhatóan 40 millió forintért értékesítené azt 2022-ben. Felmerül a kérdés, hogyan kell az ügyletet jogszerűen elszámolni, s mikén adózik a magánszemély az ingatlanérékesítést követően?

Számviteli szempontból

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény rendelkezése szerint a lezárt üzleti év beszámolója alapján a társaság taggyűlése által jóváhagyott osztalékot a vállalkozás pénzben, vagy nem pénzbeli vagyoni értékkel is teljesítheti. Az osztalék fejében átadott pénzeszköztől eltérő eszköz (ingatlan) átadását az eszköz értékesítésként kell bizonylatolni és elszámolni az eszköz fajtájának megfelelő értékesítési szabályok alkalmazásával. Jelen esetben tehát az ingatlan osztalék fejében történő átadásakor a társaságnak - a számviteli törvény szabályait figyelembe véve – az ingatlan könyv szerinti értékét egyéb ráfordításként, a felek közötti megállapodás során megállapított értéket (ami a gyakorlatban a piaci, forgalmi értéket jelentheti) pedig egyéb bevételként kell elszámolni.

Személyi jövedelemadó vonatkozásában

Az osztalék kifizetése gyanánt adott ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet az átruházás ellenértékeként kapott bevételből a költségekkel csökkentve kell megállapítani. 

Bevételnek tekintendő mindazon bevétel, melyet a társaság tagja az átruházással megszerez, tehát az adásvételi szerződés szerinti ingatlan eladási ára.

Az ingatlan átruházásából származó bevételből az alábbi levonható költségek számolhatók el.

• megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások (pl. illeték, ügyvédi díj),
• értéknövelő beruházások költsége,
• átruházással kapcsolatos kiadások (pl. hirdetési költség, ingatlan közvetítői díj, ingatlan értékbecslési díj).

A példában szó esett arról, hogy az ingatlan az átadás pillanatában csak 90%-os készültségi állapotban volt, és a tag szeretné az építkezést még az értékesítés előtt befejezni. FONTOS! Ha nem szakipari, hanem házilagos kivitelezésű munkával történik az ingatlan teljeskörű befejezése vagy ahhoz más által ingyenesen végzett munkát vesz igénybe a tag, úgy ezek költségként nem számolhatók el.

Az adókötelezettséget tehát úgy kell meghatározni, hogy az ingatlan eladási árát csökkenteni kell - az Szja tv. 62. § (2) bekezdésének h) pontjában meghatározottak szerint - az osztalékként megállapított összeggel, (mivel az osztalékot a tag ingatlanban kapta, amelyre tekintettel adófizetés történt) valamint a befejezéshez szükséges anyagokról és szakipari munkákról szóló magánszemély nevére szóló számlák ellenértékével.

Elszámolható költségként vehető továbbá figyelembe a megszerzésre fordított más kiadás és az átruházással kapcsolatos fent nevesített kiadások is. Adófizetési kötelezettséggel a tagnak csak abban az esetben kell számolnia, ha az ingatlan eladási ára magasabb, mint a bevétellel szemben elszámolható költségek együttes összege, tehát személyi jövedelemadó fizetés kizárólag a különbözet után keletkezik.

Illeték tekintetében

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 18. §-a értelmében a tagnak az osztalék kifizetéseként kapott nem pénzbeli vagyoni értéket (ingatlant) visszterhes vagyonátruházási illeték alá kell vonni, melynek mértéke 4 százalék.

A vagyonszerzési illeték alapjául szolgáló forgalmi érték megállapításánál az abban az időpontban fennálló forgalmi érték az irányadó, az ingatlanügyi hatóság a hozzá érkezett vagyonszerzési ügy iratait továbbítja [92. § (1) bekezdés] az állami adóhatóságnak, vagy a vagyonszerzésről az állami adóhatóság más módon tudomást szerez.

Az ingatlan tulajdonjogának megszerzését az ingatlanügyi hatósághoz kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat), valamint az állami adóhatóság által erre a célra rendszeresített B400 számú nyomtatványának benyújtásával, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg, az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül.

Az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés végett benyújtott szerződés (okirat) iktatószámmal ellátott és hitelesített másolatát az illetékkiszabáshoz szükséges és rendelkezésre álló egyéb iratokkal együtt az ingatlan-nyilvántartási eljárás befejezését követően haladéktalanul, kísérőjegyzékkel továbbítja az állami adóhatósághoz (Itv. 91. § –  92. §).

Főszabály tehát, hogy az ingatlan tulajdonjogának megszerzését az ingatlanügyi hatósághoz be kell jelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat) benyújtásával. Az Itv. az illeték kiszabásához szerződést, okiratot ír elő, melyet a bejelentéshez csatolni kell. Mivel az Itv. szerződést (okiratot) nevesít benyújtandó dokumentumként, így ha az ingatlanról a B400 számú nyomtatvány kitöltéséhez szükséges valamennyi adatot az osztalék kifizetéséről szóló taggyűlési határozat tartalmazza, akkor elégséges azt benyújtani, egyéb esetben pedig szükséges a felek között létrejött szerződés.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.