Nem újkeletű dolog, hogy az emberek nem szeretnek több adót fizetni, mint amennyit adott esetben szükséges. Sokszor még az is megterhelő lehet. Ezért érdemes tudatosan kezelni, gyűjteni a megszerzett ingatlan jövőbeni értékesítéséhez kapcsolódó számlákat, bizonylatokat, dokumentumokat.
Azt tudjuk, hogy a bevételből kiindulva, a költségek és ráfordítások, valamint a tulajdonban tartás időszakának figyelembe vételével lehet meghatározni az adóalapot (jövedelmet) és a számított adófizetési kötelezettség összegét.
Meg kell, hogy különböztessünk adóalap és adót csökkentő megoldásokat.
Adóalap csökkentő tételek
A Szja tv. 62. § (1) szakasza az alábbiak szerint rendelkezik:
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:
- megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások,
- értéknövelő beruházások,
- a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
A számlával igazolt költségek elszámolása mellett, adótervezés szempontjából fontos tényező az időfaktor. Alap esetben a Szja tv. 62. § (4) pontja, taxativ felsorolást ad a számított összeg meghatározására. Érdemes figyelembe venni, tervezni, hogy mikor kedvezőbb értékesíteni az ingatlant.
Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számolt el költségként. Például, ha a magánszemély olyan ingatlant értékesít, amelyet korábban bérbe adott és a tevékenységgel kapcsolatban az épületre értékcsökkenési leírást számolt el, akkor nem számolható el költségként a megszerzés összegből az értékcsökkenési leírás alapján elszámolt érték. Továbbá a házilagos munkavégzés értéke költségként nem számolható el.
Adót csökkentő tétel
Ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét vagy annak egy részét a jövedelem bevallására nyitva álló határidő előtt saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa számára
- idősek otthonában,
- fogyatékos személyek lakóotthonában vagy
- más hasonló, például ápolási intézményben
(bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel, és ezt a tényt az adóbevallásában feltünteti, akkor az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelme után megállapított adót, vagy annak a felhasznált jövedelemmel arányos részét nem kell megfizetnie.
Nézzünk erre egy számítási példát.
Kiss József az önkormányzattól a 2016-ban megvásárolt lakását 2020-ban eladta 13 500 000 forintért. A szerzéskori érték (az önkormányzatnak ténylegesen kifizetett összeg) 300 000 forint, az egyéb költségek (hirdetés, közvetítői díj) 200 000 forintot tesznek ki. Az adózó a jövedelméből 3 000 000 forintot a bevallás benyújtásáig igazoltan saját magának, idősek otthonában biztosított férőhely megszerzésére fordította, akkor a bevallást a következők szerint kell kitöltenie:
Bevétel (20SZJA-04 lap, 161. sor "b" oszlop): 13 500 000 Ft
Költség (20SZJA-04 lap, 161. sor "c" oszlop): -500 000 Ft (200 000+300 000)
Számított összeg: 13 000 000 Ft (13 500 000-500 000)
Jövedelem a (20SZJA-04 lap, 161 sor "d" oszlop) a számított összeg 30%-a: 3 900 000 Ft
Adó (20SZJA-04 lap, 161. sor "e" oszlop): 585 000 Ft (3 900 000*15%)
A 3 000 000 forint cél szerinti felhasználás 15%-os adója 450 000 forint. A „d” oszlopban szereplő 3 900 000 forint jövedelmet és az „e” oszlopban feltüntetett 585 000 forint adót a bevallás 20SZJA-06-os lapján a 208. sorban is szerepeltetni kell. A cél szerinti felhasználásról a 209. sort kell kitölteni. A 209. sor „a” oszlopba a 3 000 000 forintot, és a „b” oszlopba a 450 000 forintot kell beírnia.
A számítási példa esetén 2020-ban az adózó csak 135 000 Ft összegű adót fizetett meg.
A célszerinti felhasználás összege nem haladhatja meg a jövedelem összegét, ebből következik, hogy csak nulláig csökkenthető az adó.
Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.
