Blog

Több időpontban szerzett ingatlan értékesítése

Általános esetekben, az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adóalapja és adója könnyen meghatározható. Egy szerzési időpont van, a bevételből kiindulva, a felmerülő költségek és a tulajdonban tartás időszakát figyelembe véve számoljuk ki a kötelezettséget.

Eltérő eset, amikor egynél több szerzési időpontról beszélhetünk. Ezzel jellemzően a földingatlanon felépített épület, épületrészek értékesítésekor találkozunk.

2007. december 31-e után, a földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően történt építés (újjáépítés, megosztás, leválasztás), bővítés szerzési időpontja két módszer szerint határozható meg. Első módszer az utolsó hivatalos használatbavétel időpontjának figyelembevétele. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési időpont független attól, hogy a földterület, amire a ráépítés történt, vagy az ingatlan, amin további bővítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába. 

A második módszer szerint a szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható azzal, hogy

- a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, a 2008. január 1-je előtt meglévő, épített ingatlan bevételrészére nézve az általános szabály szerinti szerzési időponttal és

- a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés – esetenként külön-külön – bevételrészére nézve a hivatalos használatbavétel időpontjával azonos.

Esetünkben, nézzünk egy számítási példát a második módszer alkalmazására. 

Egy magánszemély 2021-ben 60 millió forintért értékesíti az ingatlanát. Az eredeti ingatlan egy építési telek volt, amit 2016-ban 7 millió forintért vásárolt. Az ingatlanra épített 2017-ben 16 millió forintért egy kis házat, amit 2019-ben ráépítéssel bővített, és erről 17 millió forint összegű számlája van.

Az ingatlannak három szerzési időpontja van: 2016., 2017. és 2019. Mindegyik szerzési időponthoz a bevétel arányos része tartozik.

A szerzési értékek összesen: 7 000 000+16 000 000+17 000 000=40 000 000.

Tudjuk, hogy a magánszemély 60 millió forintért adta el az ingatlant, ennek megfelelően a bevételt 7:16:17 (7/40:16/40:17/40) arányban kell megosztani.

1. lépésként határozzuk meg az évenkénti bevételrészt:

2016. 60 000 000/40*7=10 500 000
2017. 60 000 000/40*16=24 000 000
2019. 60 000 000/40*17=25 500 000

2. lépésként az arányszám figyelembevételével határozzuk meg az évekre eső számított összeget:

2016. 10 500 000-7 000 000=3 500 000
2017. 24 000 000-16 000 000=8 000 000
2019. 25 500 000-17 000 000=8 500 000

3. lépésben határozzuk meg a jövedelmet a számított összeg százalékában:

2016. 3 500 000*0%=0
2017. 8 000 000*30%=2 400 000
2019. 8 500 000*90%=7 650 000

4. lépésként számítsuk ki a jövedelmet terhelő adót:

2016. 0*15%=0
2017. 2 400 000*15%=360 000
2019. 7 650 000*15%=1 147 500

A számítások alapján ha a magánszemély 60 000 000 forintért értékesíti ingatlanát, akkor 10 050 000 forint összegű jövedelme keletkezik. Így a személyi jövedelemadó bevallásában 1 507 500 forint adókötelezettséget kell feltüntetnie.

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.